Moet je belasting betalen over de overwaarde van je woning? Lees wanneer het belastingvrij is en wanneer box 3 van toepassing is.
De vraag of je belasting moet betalen over de overwaarde van je woning zorgt vaak voor onrust. Veel mensen denken dat de Belastingdienst direct meedeelt zodra je winst maakt op je huis.
In de meeste gevallen is dat niet zo.
Wat is overwaarde?
Overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je woning en de resterende hypotheekschuld (in box 1, ooit hypotheek verhoogd om auto of vakantiewoning (bijv) te kopen dan telt deze schuld niet mee).
Voorbeeld:
- Verkoopprijs woning: €450.000
- Openstaande hypotheek: €300.000
- Overwaarde: €150.000
Wanneer betaal je géén belasting over de overwaarde?
Woon je zelf in de woning en verkoop je deze? Dan betaal je geen belasting over de overwaarde.
Dit valt onder de eigenwoningregeling en wordt niet gezien als inkomen.
Situaties zonder belasting:
- ✔️ Je verkoopt je eigen woning waarin je zelf woont
- ✔️ Je gebruikt de overwaarde voor de aankoop van een nieuwe eigen woning
- ✔️ Je gebruikt de overwaarde voor een verbouwing van je nieuwe woning
Wanneer speelt belasting wél een rol?
Belasting komt pas in beeld als je de overwaarde anders gebruikt dan voor je eigen woning. Hierbij moet je dus wel een eigen woning weer kopen, doe je dit niet en de overwaarde zit onder het vrijgestelde vermogen dan betaal je geen belasting.
Voorbeelden:
- Je stopt de overwaarde in beleggingen
- Je koopt een tweede woning
- Je gaat de woning verhuren
In deze gevallen kan de overwaarde terechtkomen in box 3.
Overzicht
| Situatie | Belasting |
|---|---|
| Eigen woning verkocht | Geen |
| Overwaarde naar nieuwe woning | Geen |
| Beleggen met overwaarde | Ja, box 3 |
| Verhuur of tweede woning | Ja |
Stop je niet alle overwaarde in de nieuwe woning is het ook niet zo dat je belasting betaalt over deze overwaarde maar je hebt over dat bedrag geen recht meer op hypotheekrente aftrek. Dus stel € 10.000 (bij een rente van 4%) van de overwaarde gebruik je om de nieuwe woning in te richten dan mag je over die € 10.000 (€ 400 per jaar) de rente niet aftrekken wat uitkomt op dat je jaarlijks +/- € 144 minder terug krijgt.
Twijfel je wat slim is in jouw situatie?
App me gerust — ik kijk met je mee voordat je keuzes maakt.